Definiciones y proceso de ejecución hipotecaria

El proceso de ejecución hipotecaria se establece en el Título 38, Artículo 38 de los Estatutos Revisados ​​de Colorado. Esos estatutos están disponibles en la mayoría de las bibliotecas públicas y también en línea en https://leg.colorado.gov/agencies/office-legislative-legal-services/colorado-revised-statutes.

A continuación, encontrará algunas definiciones de términos de ejecución hipotecaria que puede ver al usar nuestro Búsqueda de ejecución hipotecaria o en otros materiales relacionados con el proceso de ejecución hipotecaria. Nuestra oficina no brinda asesoramiento legal.

  1. ESCRITURA DE FIDEICOMISO - En Colorado, una hipoteca generalmente se llama Escritura de Fideicomiso y ese documento se firma y registra en el momento en que se compra y se financia la propiedad. La Escritura de Fideicomiso otorga al Fideicomisario Público el derecho de vender la propiedad mediante procedimientos de ejecución hipotecaria si el prestatario incumple los términos de la Escritura de Fideicomiso o Pagaré (impago u otro incumplimiento).
  2. TIPO DE PRÉSTAMO - Algunos tipos diferentes de préstamos son: Convencional, VA, FHA y Desconocido.
  3. TASA DE INTERÉS - La tasa de porcentaje que se muestra puede ser la tasa de interés original del préstamo y puede no reflejar la tasa de interés predeterminada. Las tasas de interés predeterminadas generalmente entran en vigor cuando los pagos del préstamo están atrasados ​​o vencidos.
  4. BENEFICIARIO ACTUAL - Es una práctica común que las compañías hipotecarias "vendan" préstamos a otros prestamistas o grupos de prestamistas. El prestamista actual (o beneficiario) de un préstamo con frecuencia no será la compañía hipotecaria que otorgó el préstamo cuando se compró inicialmente la propiedad.
  5. NED GRABADO - El Aviso de Elección y Demanda de Ejecución Hipotecaria (NED) es el primer documento que la oficina del Fideicomisario Público recibe del prestamista o su abogado. Esto se registra en la oficina del Secretario y Registrador y la ejecución hipotecaria se inicia oficialmente en este momento.
  6. FECHA DE VENTA PROGRAMADA - Se establece una fecha de venta entre 110 y 125 días después de que se registre el NED para dar tiempo a que se completen los envíos de avisos legales y las publicaciones en periódicos. La fecha de venta original puede continuarse a solicitud del prestamista o su abogado, o puede continuarse por el Síndico Público solo bajo circunstancias legalmente definidas.
  7. CORREOS - Por ley, el Fideicomisario Público debe enviar avisos e información a las personas / entidades especificadas en las listas de correo proporcionadas al Fideicomisario Público por el prestamista o su abogado. Este aviso establece la hora y fecha de la venta por ejecución hipotecaria. Se envían al menos dos correos a las listas de correo proporcionadas.
  8. LIBERACIÓN - Por ley, el Fideicomisario Público debe publicar el aviso enviado por correo en un periódico de circulación general dentro del condado de Larimer. Actualmente publicamos en el Loveland Reporter-Herald. El aviso debe publicarse al menos 5 semanas consecutivas.
  9. CONTINUACIÓN - La fecha prevista de venta podrá prorrogarse (aplazarse) a petición del prestamista o de su apoderado, o podrá ser prorrogada por el Síndico Público, por causas legalmente definidas.
  10. CURE - Una subsanación puede realizarse antes de la venta por ejecución hipotecaria solo por ciertas personas/entidades que tienen el derecho legal de subsanar el incumplimiento de la hipoteca o escritura de fideicomiso. Si el dueño de una propiedad (u otra persona con derecho legal) cree que puede poner al día los pagos vencidos (más todos los honorarios y costos del prestamista, el abogado del prestamista y el Fideicomisario Público), debe presentar ante la oficina del Fideicomisario Público una al menos 15 días antes de la fecha de venta programada. La oficina del Síndico Público luego solicita cifras de cura del prestamista. Las cifras de subsanación del prestamista se deben enviar a la oficina del Síndico Público dentro de los 10 días hábiles posteriores a la solicitud o al octavo (8vo) día calendario antes de la venta. Una vez que se reciben las cifras de subsanación, el Síndico Público las proporciona a la parte que presentó la Intención de subsanación. La cantidad de cura dada es efectiva hasta la fecha límite indicada en la declaración de cura. Los fondos deben enviarse a la Oficina del Fideicomisario Público antes del mediodía (12:00 p. m., hora de la montaña) del día anterior a la fecha de venta programada. Si la fecha de venta programada se prolonga hasta una fecha posterior, también se puede extender la fecha límite para presentar una Intención de subsanación por parte de las partes con derecho a subsanación.
  11. RETIRADA - Una ejecución hipotecaria puede retirarse (detenerse) por varias razones a pedido del prestamista o su abogado, o por el Síndico Público si la venta ha continuado por un período de tiempo demasiado largo según la ley. Un retiro generalmente se procesa cuando se realiza una subsanación para que la ejecución hipotecaria no avance.
  12. REGLA 120 ACCIÓN TRIBUNAL Y ORDEN QUE AUTORIZA LA VENTA (OEA) - Cuando un préstamo se remite a un abogado para una acción de ejecución hipotecaria, el abogado presenta una acción judicial conforme a la Regla 120 de las Reglas de Procedimiento Civil de Colorado. Los prestatarios/propietarios son notificados de la fecha y hora de la audiencia judicial y pueden asistir a esa audiencia. El propósito de la audiencia es brindarle al abogado del prestamista la oportunidad de demostrarle al juez que existe una "probabilidad razonable" de que el préstamo está en mora. Si el prestatario/propietario NO comparece en la audiencia judicial, el tribunal considerará la evidencia presentada si existe o no una probabilidad razonable de que existe un incumplimiento y luego, si es así, emitirá una Orden que autoriza la venta para permitir que proceda la acción de ejecución hipotecaria Antes de que la oficina del Síndico Público pueda vender una propiedad en la fecha de venta de ejecución hipotecaria, debe haber recibido del abogado del prestamista una copia firmada de la Orden que autoriza la venta Cualquier venta de ejecución hipotecaria hecha sin esa Orden no es válida.
  13. CANTIDAD DE LA OFERTA O OFERTA MODIFICADA - El prestamista/titular de la ejecución hipotecaria debe presentar una oferta inicial por escrito antes del mediodía (12:00 p. m., hora de la montaña) dos días hábiles antes de la fecha programada de venta por ejecución hipotecaria. Una oferta generalmente incluye el monto principal pendiente, los intereses adeudados y los honorarios y costos legalmente permitidos del abogado y el Síndico Público. Las ofertas presentadas a tiempo podrán modificarse el día anterior a la venta. Si no se recibe una oferta inicial por escrito del prestamista a tiempo para que una ejecución hipotecaria salga a la venta, la venta por ejecución hipotecaria continúa durante al menos una semana.
  14. CANTIDAD DE DEFICIENCIA - Los prestamistas ejecutores deben presentar ofertas que consideren que son un reflejo del valor de la propiedad en el momento de la venta por ejecución hipotecaria. Si el prestamista cree que la propiedad vale menos que el monto adeudado, la "cantidad de deficiencia" refleja la diferencia. Si la propiedad se vende por menos del monto adeudado en el préstamo al momento de la venta (más todos los costos y cargos), el prestamista puede intentar cobrar el monto del déficit personalmente contra el prestatario a través de una acción judicial separada porque el monto del déficit es NO se extingue por la ejecución hipotecaria.
  15. FECHA REAL DE VENTA - Esto es cuando la propiedad se vende realmente en la subasta de ejecución hipotecaria. Una vez que se realiza la venta, comienzan a correr varios plazos.
  16. LICITANTE TERCERO - Si alguien que no sea el prestamista que ejecuta la ejecución hipotecaria (generalmente denominado "licitador externo") hace una oferta más que la oferta escrita inicial presentada por el prestamista que ejecuta la ejecución hipotecaria, eso es una sobreoferta. El tercer postor ganador debe enviar los fondos certificados antes de las 2:00 pm (hora de la montaña) el día de la venta mediante transferencia bancaria, efectivo o cheque certificado.
  17. CANTIDAD SOBRE OFERTA O EXCESO DE INGRESOS - Si la propiedad va a subasta de ejecución hipotecaria y se compra por MÁS que el TOTAL DEBIDO al prestamista y a todos los demás tenedores de gravámenes, el prestatario en el momento en que se inició la ejecución hipotecaria debe comunicarse con la oficina del Fideicomisario Público DESPUÉS DE QUE ocurra la VENTA porque PUEDE tener fondos adeudados a ellos.
  18. CERTIFICADO DE COMPRA (POLICÍA) - El Síndico Público emite este documento al adjudicatario en la venta de ejecución hipotecaria para demostrar que el adjudicatario tiene un interés en la propiedad. Se registra en la oficina del Secretario y Registrador y se hace un registro público. El interés bajo el Certificado de Compra es totalmente asignable. 
  19. INGRESOS JUNIOR - Puede haber más de una escritura de fideicomiso u otro gravamen sobre una propiedad. Cualquiera que tenga un gravamen sobre una propiedad se denomina gravamen y puede tener derecho a la redención de la propiedad de acuerdo con la ley. Los embargos deben tener un interés registrado en la propiedad embargada antes de la fecha de registro del NED. Para redimir la propiedad en ejecución hipotecaria, un gravamen debe presentar una Aviso de intención de canjear dentro de los ocho (8) días hábiles posteriores a la venta. Se recomienda encarecidamente a los embargos que estén interesados ​​en ejercer sus derechos legales sobre una propiedad en ejecución hipotecaria que consulten con un abogado.
  20. ÚLTIMA FECHA PARA CANJEAR / CANJEAR - Esta es la fecha límite para que un gravamen menor que haya presentado un formulario de Intención de canje y haya recibido cifras de canje realice un reembolso. Una redención requiere que todos los fondos adeudados al prestamista hipotecario o al tenedor del Certificado de Compra (COP), incluidos los honorarios y costos de abogados y los honorarios y costos del Fideicomisario Público, se paguen en su totalidad. Si una propiedad se canjea antes de que expire el plazo, se emitirá un Certificado de canje (COR). Una vez que el Fideicomisario Público ha emitido el COR, se puede ceder a otra persona a opción del titular. En última instancia, el último COR emitido obtendrá la propiedad de la propiedad a través de la Escritura de Confirmación de un Fideicomisario Público. 
  21. Escritura o Escritura de Confirmación - Una vez que todos los períodos de redención hayan expirado y no se haya realizado ningún reembolso (o se haya realizado un reembolso y se haya emitido y registrado un Certificado de Redención), el Fiduciario Público puede emitir una Escritura de Confirmación del Fiduciario Público al titular del Certificado de Compra. o el titular del último Certificado de Redención emitido. A continuación, la escritura se registra con el Oficina del secretario y registrador y transfiere el título de propiedad de los dueños anteriores (prestatarios) al nuevo dueño. A Formulario de solicitud de escritura de confirmación debe ser completado por el titular del Certificado de Compra o del Certificado de Canje.
  22. RESCISIÓN - El prestamista o su abogado puede rescindir (anular) la venta por ejecución hipotecaria después de que haya tenido lugar. Para rescindir la venta, el acreedor ejecutor debe ser el adjudicatario de la venta por ejecución hipotecaria y el titular del Certificado de Compra, y se debe dar un aviso al Síndico Público a más tardar 8 días hábiles después de la fecha de la ejecución hipotecaria. rebaja.
  23. BANCARROTA / REINICIO - Cuando un prestatario presenta una Petición de quiebra antes o durante la publicación del aviso de ejecución hipotecaria, el Tribunal de Quiebras de los EE. UU. Generalmente emitirá una orden de suspensión exigiendo que la acción de ejecución hipotecaria no continúe hasta nuevo aviso del tribunal. La venta por ejecución hipotecaria se extiende semana a semana hasta que el Tribunal de Quiebras tome acción. Si el Tribunal de Quiebras posteriormente emite una orden otorgando alivio de la orden de suspensión, entonces la ejecución hipotecaria puede reiniciarse.

Preguntas frecuentes

  1. Antes de que una propiedad salga a la venta, la ejecución hipotecaria se puede solucionar poniendo al día los pagos y las tarifas. Un Intención de curar debe presentarse ante la Oficina del Síndico Público (la presentación no tiene costo) al menos 15 días antes de la programación de la Venta. El monto necesario para subsanar una ejecución hipotecaria lo determina el prestamista. El dinero debe recibirse antes de la fecha límite indicada en la declaración de curación que se le proporciona. El último día en que se puede presentar el fondo a la Oficina del Síndico Público es al mediodía del día anterior a la venta.

  2. No realizamos seminarios sobre el proceso de ejecución hipotecaria. En cambio, hemos compilado este sitio web como una herramienta para instruir a los ciudadanos interesados ​​en aprender sobre el proceso de ejecución hipotecaria. Nos complace responder a sus preguntas o proporcionar recursos adicionales si están disponibles. Para propietarios de viviendas en ejecución hipotecaria, revise el Recursos de asesoramiento sobre ejecuciones hipotecarias. No ofrecemos asesoramiento legal.

  3. La información sobre otros gravámenes registrados contra la propiedad se puede obtener buscando registros públicos en el sitio web del Secretario y Registrador del Condado de Larimer en https://www.larimer.gov/clerk/recording/easy-access o comunicándose con su oficina al (970) 498-7860.

  4. Un preliminar lista de ventas se publica el lunes por la tarde después de las 2:00 pm y se actualiza nuevamente el martes por la tarde antes de la venta del miércoles por la mañana. Las propiedades de la lista de ventas también están disponibles en el Calendario de subastas en larimer.realforeclose.com.

  5. Las ventas se realizan puntualmente a las 10:00 am (hora de la montaña) todos los miércoles (excepto los feriados del condado) en línea en larimer.realforeclose.com. Debe registrarse con RealForeclose antes de la venta y enviar un depósito antes de las 4:30 pm (hora de la montaña) el día anterior a la venta si planea hacer una oferta.

  6. Las formas de pago aceptables por ley son efectivo, cheque de caja o transferencia bancaria. Estas son las únicas formas aceptables tanto para el depósito del postor como para el pago final por parte del postor ganador.

Irene Josey

Irene E. Josey, CCT

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